一戸建てやマンションなどのマイホームの購入、長年連れ添った配偶者への自宅の贈与、離婚時の財産分与、相続が発生した場合の配偶者や子、兄弟姉妹など相続人への名義変更、住宅ローンの完済による抵当権の抹消・・・などなど、不動産に関する手続きは普段はあまり接することのないものですが、大切な財産にまつわる大事な手続きですので何かあった時にはきちんと済ませておきたいもの。しかし、ご自身で申請しようとすると、申請書を書いたり、戸籍などのいろいろな書類を用意したりと慣れないことが多く、なかなか大変です。
- 不動産登記とは？
- 不動産関係の書類っていろいろあってわからない
- 贈与税の配偶者控除って使えるの？
- 相続登記義務化とは？
- 住宅ローンを完済した！何をしたらいいの？
みなさんが住んでいる家やマンション、アパートなどの建物や土地の情報（所在や面積、所有者の住所氏名など）は全て不動産登記簿という法務局が管理する帳簿に記録され、公開されています。どういった不動産を誰が所有しているのかなどの情報が誰にでもわかるようになっており、不動産取引の安全と円滑をはかる重要な役割を果たしています。
不動産登記とは？
上述のように、すべての土地建物は不動産登記簿に記録されています。不動産登記については、以下のように法務局のホームページでわかりやすく説明されています。
国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて、どこにあって、どれくらいの広さがあって、どなたが持っているのかといった情報を、法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。この登記をすることによって、不動産に関する情報が公示されることから、国民の権利の保全が図られ、また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。（法務局ホームページより）
登記簿に記録されている情報、たとえばある建物の所有者の情報が売買や贈与などで新しい所有者に変わるときは、登記簿に記録されている所有者と新しい所有者が共同して申請することによって新所有者が登記簿に記録されます。
登記事項証明書とは
登記事項証明書とは登記簿謄本とも呼ばれている書面で、登記簿に記録されている情報を所定の用紙に印刷したものです。全国各地の法務局で土地や建物を指定して請求することで１通６００円で誰でも手に入れることができます。オンラインで請求して郵送で受け取ることもできますので詳しくは法務省が運営する「登記ねっと」（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html）というホームページをご確認ください。
登記識別情報とは
不動産の権利を持っていることを証明するための書面としてよく「権利証」という言葉を耳にしますが、現在は権利証のようなその書面を持っていること自体が権利を持っていることの証明になるというものの代わりに「登記識別情報通知」という１２桁の英数字を組み合わせたものが記載された書面が発行され、その英数字の組み合わせを知っているということがその不動産に関する権利を持っているという証明になります。不動産を売るときなどは売主は「権利証」ではなく、「登記識別情報」を法務局に提供します。ただ、権利証（登記済証）が発行されているものについて新たに登記識別情報が発行されることはありませんので、手元に権利証がある場合には権利証を提出することになります。
登記完了証とは
上述の登記識別情報通知が発行されるときに一緒に法務局から発行されるのが登記完了証です。（登記識別情報通知が発行されないような申請の場合にも登記完了証は発行されます。）どのような登記が申請されて登記が完了したかということが記載されているもので、後の売買の申請時などに使うようなことはなく、登記識別情報通知のように権利を証明するような書面でありませんが、登記識別情報通知と一緒に発行されるため、まとめて一緒に保管されていることが多いです。
不動産を購入する時の登記
マイホームや投資用のマンションなど不動産を購入するときは、通常、代金の支払いと同日に所有権移転の登記を申請します。購入資金の調達のためにローンを組んで金融機関から借り入れを行う場合、金融機関はその不動産を担保としてお金を貸すことがほとんどですので、所有権移転の登記申請と同時に抵当権設定の登記を申請することになります。また、売買する不動産のローンがまだ支払い中だったり、完済していても抵当権が抹消されていなかったりする場合には、同時に抵当権の抹消の登記を申請します。所有権移転と同時に抵当権の抹消と設定を申請する場合には、
① 抵当権抹消
② 所有権移転
③ 抵当権設定
の順に連件で申請することになるのですが、ローンが完済されていない場合、以下のようにそれぞれの登記申請で売主、買主、金融機関の思惑がぶつかりあってしまうことになります。
①売主は売却で得た資金でローンを完済して抵当権を抹消したい。
②買主はローンで借り入れた資金でその不動産を買いたい。もちろん売主がローンを組んでいる金融機関の抵当権がついていないまっさらな状態の不動産が買いたい。
③金融機関は担保に入れる不動産が抵当権のついていないまっさらな状態でないと購入資金を貸したくない。
三者三様の思惑があり、それぞれがそう考えるのは当たり前のことなのですが、このままではいつまでたっても物事が前に進みません。そこで司法書士が三者から委任を受けて全員が売買代金の支払いのために集まる際に立ち会い、必要書類や署名押印などの登記申請の準備が整って①②③の登記を確実に申請することができることを確認したら、そのことを金融機関に伝え、買主への貸し付けを実行してもらいます。そうすることで、
- 金融機関が買主へ購入資金を貸し付ける
↓ - その資金で買主が売主へ売買代金を支払う
↓ - 売買代金で売主が残っているローンを完済する
↓ - 金融機関がまっさらな不動産を担保に入れることができる
という流れで全員の希望が実現し、司法書士がその日のうちに①②③の登記を申請します。
贈与税の配偶者控除とは？
婚姻期間が２０年以上の夫婦に認められている制度で、贈与した財産のうち２０００万円までの部分について贈与税が非課税になります。この制度を利用することで配偶者に対して居住用不動産を非課税で贈与することが可能です。状況によってはこの制度をうまく活用することができる場合もありますが、贈与税の申告が必要だったり、後の相続を見据えた上で検討したほうがよい場合もありますので、利用を考える際には専門家に相談することをお勧めします。
離婚時の財産分与
離婚に伴う財産分与によって不動産の所有権を移転する場合にも不動産登記を申請することになります。離婚時の協議や家庭裁判所での調停、審判などで定められた内容に従って申請することになるのですが、原則的には両当事者が共同で申請しなければならず、印鑑証明書などの法務局への提出書類の準備や、署名捺印など双方の協力が不可欠です。お互いが遠方に住んで連絡が取りにくくなったり、時間が経つことで面倒になり協力する気持ちを失ってしまうなどする前に、速やかに手続きを進められることをお勧めします。
相続登記義務化とは？
令和３年４月に国会で所有者不明土地法が成立し、令和６年４月１日からは相続人に対して土地や建物の相続を知った日から3年以内に相続登記をするよう義務づけられることになりました。近年、全国各地で発生している地震などの自然災害の復興に伴う公共事業や都市部の再開発などの際に問題となっている、いわゆる所有者不明土地が発生するのを防ぐことなどが目的で、相続登記と併せ、今までは登記する義務はなかった不動産の登記名義人（所有者など）の氏名や住所の変更登記も義務づけられます。登記を申請しないままにしておくと過料が科されることになっておりますので、相続や住所氏名の変更があった場合には速やかに登記を申請しましょう。
住宅ローン完済時の抵当権の抹消
金融機関から住宅ローンを借りると、不動産登記簿の「乙区」という部分にその不動産を担保に金融機関が金銭を貸し付けているということを示す抵当権が記録されます。住宅ローンを完済しても法務局にはその情報は伝わりませんので抵当権は自動的に消えるわけではなく、抵当権抹消の登記を申請しなければそのまま登記簿に残り続けてしまいます。完済時には金融機関が抵当権抹消に必要な書類を渡してくれますので、申請書を作成しその書類を添えて抵当権抹消登記を申請します。
不動産登記は司法書士にご相談を
不動産は大切な財産ですので登記の申請内容に間違いや不備があってはならず、申請には大きな責任が伴います。法務局のホームページなどには申請書の記載例が載っていて、それを見ただけだと簡単な申請のように思えることがあるかもしれませんが、相続や売買の登記申請の際に共有の土地の分が申請から漏れていて後の売却時に大きな問題となってしまったり、贈与後に思わぬ多額の贈与税の請求が来てしまったりするなど大きな落とし穴があることも少なくありません。不動産登記申請はみなさんの大切な財産の権利を守るための大変重要な手続きです。ぜひ不動産登記の専門家である司法書士にご相談ください。
料金
| 所有権移転（売買・贈与など） | 約１０万円（税込）～（内容によって変動いたします。） |
|---|---|
| 所有権移転（相続） | 約１０万円（税込）～（内容によって変動いたします。） |
| 抵当権抹消 | １万６，５００円～（税込） |
| 住所変更 | １万６，５００円～（税込） |
| 相談のみ、または継続相談 | ５，５００円／３０分 |
※別途、登録免許税・通信費等の実費がかかります。
ご相談の流れ
| １. ご予約 | ご予約フォームまたはお電話にてご予約ください。 |
|---|---|
| ２. ご相談 | 当事務所またはご希望の場所にてお話をおうかがいいたします。 |
| ３. お見積り | ご相談の内容を受けておおまかな費用をお伝えいたします。 （ご希望の場合は詳しいお見積りを作成いたします。） |
| ４. 必要書類の作成 | 申請に必要な書類を作成いたします。並行して必要な戸籍や住民票等の取得を行います。 |
| ５. ご署名ご捺印 | 委任状など必要書類へのご署名ご捺印をお願いいたします。 |
| ６. お支払い | 手続き費用のお支払いをお願いいたします。（現金またはお振込み） |
| ７. 申請 | 法務局へ登記申請をいたします。 |
| ８. 手続き完了・納品 | 登記識別情報、登記完了証、登記事項証明書等をお渡しいたします。 |
ご相談の際にご用意いただくもの
ご相談の際には以下の書類があるとお話がスムーズに進められますが、手元にない場合は無理に集めていただかなくても構いません。
- 不動産の権利関係書類（封筒やファイルなどにいろいろな書類が入った状態で構いません）
- 固定資産税の納付書
- 売買契約書、離婚協議書、抵当権解除証書など
- お亡くなりになられた方やご家族の戸籍謄本（相続登記の場合）
ご持参いただく書類についてご不明な点がありましたら、ご予約の際にお気軽にお尋ねください。
まずはご相談ください
日常生活の中で不動産登記を意識したり登記簿に接したりする機会はほとんどなく、多くの方にとってあまりなじみのないものだと思いますが、いざ不動産について何かが起こるとなると切っても切り離すことのできない大切な制度が不動産登記です。弊所では制度の仕組みや登記簿等の書類の見方など、基本的なところからわかりやすくご説明するよう心がけております。まずは相談、といった感じでも構いませんので、何かありましたらお気軽にご連絡ください。初回相談は無料です。事前にご予約いただけましたら、土日祝日や平日の遅い時間でもご対応いたしますのでお気軽にお申し出ください。
