・自分が元気なうちに自宅を子の名義にしておきたい
・自宅の名義を長年連れ添った配偶者に変更したい
・自宅が共有名義になっているから単独の名義にしたい
などなど、家族や親族間などで不動産の名義変更を希望される方も多くいらっしゃるかと思います。不動産は価値の大きなものですから「不動産の名義を変更する」といってもただ名義を書き換えるだけで済むというわけではなく、そこには「贈与」だったり「売買」だったりといった形での財産の移転があることになります。大きな財産が動くとついて回るのは「税金」で、不動産の場合は、ただ名義を変えるだけというわけにもいきません。
- 不動産の名義を変更する際の注意点
- 贈与税について
- 贈与税がかからない贈与の方法
- 相続時精算課税とは
- 贈与登記の必要書類
不動産の名義人（所有者）は法務局が管理している不動産登記簿という帳簿に記録されているため、名義を変えるためには法務局に対してその不動産の所有者が変わる（＝所有権が移転する）という不動産登記の申請をする必要があります。また、財産の移転につきまとうのは税金。不動産の名義を変更するときには税のことも考慮する必要があります。
不動産の名義変更とは？
上述のように、土地や建物の所有者は「所有権の登記名義人」として不動産登記簿に記録されています。ですので、不動産の名義を変えるためには登記簿に記録されている所有者と新しい所有者が共同で法務局に申請をし、新しい所有者を登記簿に記録する必要があります。
所有権が移転する際に適正な対価の支払いを伴う場合は「売買」、対価の支払いを伴わない場合は「贈与」で所有権は移転します。不動産はその名の通り動かすことができませんので物が移動することはなく、通常の買い物のように何かを買って代金を支払い、目的の物を受け取る、といったようなことが目に見える形で起こるわけではありませんが、「名義変更」といっても、ただ単に登記簿に記録されている人の名前が変わるというわけではなく、登記簿に記録されている登記名義人から新しい登記名義人へ不動産の所有権が移転することになります。
贈与税について
財産を移転する際には税金にも配慮が必要です。財産を贈与すると、贈与を受けた人、つまり財産をもらった人が贈与税を支払うことになります。贈与税には基礎控除額が定められており、１人の人が１年間で１１０万円までは贈与税がかかることなく贈与を受けることができますが、１１０万円を超える部分に対しては贈与税が課せられます。贈与税の税率は贈与を受けた額によって変わりますが１０～５５％と高い税率になっており、不動産の贈与では１１０万円を下回ることはあまりないため、不動産を贈与するにあたっては事前に贈与税について税理士に相談したほうがよいでしょう。当事務所ではご希望の方には贈与税の相談に乗ってくれる税理士をご紹介いたしております。
相続時精算課税とは
不動産を贈与すると贈与税がかかる場合が多いですが、条件に当てはまれば贈与税を支払わずに贈与することができる制度がいくつか用意されています。
ひとつは相続時精算課税という制度です。この制度は贈与税が免除されるわけではありませんが、父母または祖父母などから子や孫などに対し贈与した場合に選択することができます。この制度を利用すると２５００万円までは贈与の時点では非課税となり、贈与された財産の額は相続時の相続財産の額に組み込まれて相続税の対象となります。
この制度を利用した場合は贈与税の申告をする必要があります。また、贈与税の年間１１０万円までの基礎控除や、相続時の小規模宅地等の特例が使えなくなる、相続では課税されない不動産取得税が課税されるなどデメリットもありますので、それらの点には注意が必要です。
贈与税の配偶者控除
贈与税の配偶者控除とは婚姻期間が２０年以上の夫婦に認められている制度で、贈与した財産のうち２０００万円までの部分について贈与税が非課税になります。この制度を利用することで配偶者に対して居住用不動産を非課税で贈与することが可能です。この制度をうまく活用することができる場合もありますが、贈与税の申告が必要だったり、後の相続を見据えた上で検討したほうがよい場合もあるなど、状況にもよりますので、利用を考える際には専門家に相談することをお勧めします。
特定障害者に対する贈与税の非課税
特定障害者の方のためにご家族などが特定障害者の方を受益者として財産を信託すると、特別障害者である特定障害者の場合は6,000万円まで、特別障害者以外の特定障害者の場合は3,000万円まで贈与税が非課税となります。信託財産には条件がありますが不動産を含めることも可能です。
民事信託（家族信託）
民事（家族）信託で不動産を信託し、信託開始時の受益者を委託者と同じ人にすると、所有権の登記名義人は受託者になりますが、実質的には財産の移転がないものとみなされ信託開始時には贈与税が課税されません。信託契約の内容によりますが、信託すると受託者は信託の目的の範囲内で信託された不動産を管理したり売却したりすることが可能になります。
相続発生後の手続き贈与登記の必要書類
贈与登記には以下の書類等が必要です。
＜贈与者＞ 贈与する方
・権利証（登記済証、登記識別情報通知書）
・印鑑証明書（発行から３ヶ月以内）
・固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
・実印
＜受贈者＞ 贈与を受ける方
・住民票の写し
・印鑑（認印でも可）
＜贈与者受贈者共通＞
・贈与契約書
贈与登記は司法書士にご相談を
不動産の名義を変える、といっても単純に名義を変えるだけではなく、そこには贈与や売買など法律的な行為が伴います。名義変更時に共有の土地が漏れていて後に売却するときに大きな問題となってしまったり、思わぬ多額の贈与税の請求が来てしまったりするなど大きな落とし穴があることも少なくありません。不動産登記申請はみなさんの大切な財産を守るためのとても重要な手続きです。不動産の名義変更の際にはぜひ不動産登記の専門家である司法書士にご相談ください。
料金
| 所有権移転（贈与） | 約１０万円（税込）～ （内容によって変動いたします。） |
|---|---|
| 民事信託 | 約６０万円（税込）～ （内容によって変動いたします。） |
| 相談のみ、または継続相談 | ５，５００円／３０分 |
※別途、登録免許税・通信費等の実費がかかります。
ご相談の流れ
| １. ご予約 | ご予約フォームまたはお電話にてご予約ください。 |
|---|---|
| ２. ご相談 | 当事務所またはご希望の場所にてお話をおうかがいいたします。 |
| ３. お見積り | ご相談の内容を受けておおまかな費用をお伝えいたします。 （ご希望の場合は詳しいお見積りを作成いたします。） |
| ４. 必要書類の作成 | 登記申請に必要な書類を作成いたします。並行して必要書類の取得を行います。 |
| ５. ご署名ご捺印 | 委任状など必要書類へのご署名ご捺印をお願いいたします。 |
| ６. お支払い | 手続き費用のお支払いをお願いいたします。（現金またはお振込み） |
| ７. 申請 | 法務局へ登記申請をいたします。 |
|
８．手続き完了・納品 |
登記識別情報、登記完了証、登記事項証明書等をお渡しいたします。 |
ご相談の際にご用意いただくもの
ご相談の際には以下の書類があるとお話がスムーズに進められますが、手元にない場合は無理に集めていただかなくても構いません。
・不動産の権利関係書類（封筒やファイルなどにいろいろな書類が入った状態で構いません）
・固定資産税の納付書
ご持参いただく書類についてご不明な点がありましたら、ご予約の際にお気軽にお尋ねください。
まずはご相談ください
不動産の名義変更は多くの方にとってあまりなじみのないものだと思いますが、不動産登記はみなさまの大切な財産である不動産の権利を守る制度です。弊所では制度の仕組みや登記簿等の書類の見方など、基本的なところからわかりやすくご説明するよう心がけています。また。税務に関するアドバイスや申請が必要な場合は信頼できる税理士をご紹介した上で税理士と連携して手続きを進めます。まずは相談、といった感じでも構いませんので、何かありましたらお気軽にご連絡ください。初回相談は無料です。事前にご予約いただけましたら、土日祝日や平日の遅い時間でもご対応いたしますのでお気軽にお申し付けください。
